5 erreurs d’investissement locatif qui nous ont coûté cher (et comment les éviter)
En dix ans d’investissement immobilier, on a fait des erreurs.
Pas les erreurs classiques dont tout le monde parle : acheter trop cher, emprunter à un mauvais taux, choisir un bien pas assez rentable. Celles-là, on les connaît avant même de se lancer tellement elles circulent partout.
Non, on parle des erreurs que les débutants en investissement locatif ne voient pas venir. Celles qui coûtent de l’argent, des mois de procédures, et parfois beaucoup d’énergie mentale.
Voici les 5 que nous avons vécues :
Erreur n°1 : Avoir sous-estimé un problème d’humidité
Quand nous avons acheté notre appartement en rez-de-chaussée, on savait qu’il y avait du travail. Beaucoup de travail. L’appartement était à l’abandon depuis plusieurs années, tout était à refaire.
Ce qu’on n’avait pas anticipé, c’est que l’humidité allait devenir un sujet qui durerait bien au-delà de la rénovation.
Au départ, ça ressemblait à un problème technique parmi d’autres. On suit les recommandations des professionnels, on traite les murs, on fait intervenir un expert. On se dit que c’est réglé.
Puis quelques mois après la mise en location, les cloques réapparaissent. Et là commence un autre parcours : les experts qui se succèdent, les assurances qui se renvoient la balle, le syndic voisin qui refuse de coopérer, les démarches administratives qui s’accumulent.
(On a raconté toute cette histoire dans le détail ici → Humidité après travaux : ce que j’aurais aimé savoir avant d’acheter )
Ce qu’on retient aujourd’hui :
- Ne jamais minimiser les traces d’humidité visibles lors d’une visite, même légères
- Faire intervenir un expert en humidité en cas de doute avant l’achat
- Garder une assistance juridique active — on pense ne jamais en avoir besoin, jusqu’au jour où on en a besoin
Avec le recul, on ne regrette pas d’avoir acheté ce bien. Mais on aurait aimé savoir repérer certains signaux avant la signature. C’est justement ce qu’on prépare pour vous prochainement : 📌 les points à observer avant un achat pour repérer d’éventuels signes d’humidité – ceux qu’on aurait voulu connaître à l’époque
Erreur n°2 : Confondre une bonne impression avec un bon locataire
Quand on loue son premier appartement, on a envie que ça se passe bien. Naturellement, on est attentifs au feeling, au contact humain. Et c’est humain.
C’est comme ça qu’on a loué un appartement à un couple très sympathique. Le courant passait bien dès la première visite. Ils inspiraient confiance. On s’est dit que c’était les bons. On n’a même pas demandé de dossier locatif complet avant de signer le bail et de leur remettre les clés.
Plusieurs mois plus tard, les loyers s’arrêtent. Un mois. Deux mois. Puis six mois.
Ils ont accepté de quitter le logement sans trop de résistance. Mais les loyers impayés, eux, on ne les a jamais récupérés. On a essayé : courrier d’huissier, convocation au tribunal. Les ex-locataires ne se sont même pas présentés à l’audience. Les procès ont été reportés, encore et encore. Et pendant ce temps, les frais d’huissier continuaient de tomber — parce qu’il avait travaillé sur le dossier, procès gagné ou pas.
Ce qu’on retient aujourd’hui :
- Toujours demander un dossier locatif complet avant de signer, même si le feeling est excellent
- Vérifier si possible les références auprès des anciens propriétaires
- Privilégier une garantie solide (un garant physique, Visale ou une garantie loyer impayé – GLI, proposée par différents assureurs)
Le feeling est important. Mais il ne remplace jamais un dossier solide. Cela dit, soyons honnêtes : un bon dossier ne garantit pas un bon payeur sur la durée. Les situations personnelles peuvent changer du tout au tout. C’est pour ça qu’une garantie solide reste le meilleur filet de sécurité si ça tourne mal malgré tout.
Erreur n°3 : Se laisser séduire par une excellente rentabilité locative
Le deuxième achat de Julien affichait une rentabilité locative très attractive. Un immeuble de rapport dans une petite ville où le taux de locataires dépasse largement celui des propriétaires.
Sur le papier, c’était une bonne affaire. Dans les faits, ça a été un cauchemar.
Les problèmes de locataires se sont enchaînés : l’un qui ne payait plus ses loyers, un autre qui a menacé Julien physiquement, et puis un locataire qui s’est suicidé pour des raisons personnelles et cet évènement a fait fuir un autre locataire. Vous ne nous croyez peut-être pas. C’est pourtant la réalité. Tout ça dans un seul et même bien.
Sans parler des problèmes de canalisations, mais ceux-là semblaient presque anodins à côté du reste.
Ce qu’on retient aujourd’hui :
- Ne jamais se fier uniquement au rendement affiché
- Observer le quartier, les commerces, l’ambiance générale lors des visites
- Vérifier la tension locative réelle : qui loue là-bas, et pourquoi
Une bonne rentabilité sur le papier peut cacher une réalité de terrain très difficile à gérer au quotidien.
Erreur n°4 : Être trop serviables
Au début, on voulait que tout se passe bien. Et surtout on avait peur de perdre les bons locataires en place. Alors on disait oui à tout: Un grille-pain en panne ? On le remplace. Un joint de WC à changer ? On s’en occupe. Une ampoule grillée ? On passe. Le lino au sol s’est un peu décollé? Pas de problème, on fait venir quelqu’un pour le recoller.
Résultat : on s’est transformés en service après-vente disponible 24h/24. Et les demandes ne s’arrêtaient plus.
Ce qui complique encore les choses : on n’habite pas dans la même ville que ce bien. Chaque intervention devient donc une logistique : appeler un ami sur place, demander à un proche, ou prendre un aller-retour le week-end pour constater le problème par nous-mêmes. Et le pire dans tout ça ? On ne peut jamais vraiment savoir si le problème est réel ou si le locataire est juste peu autonome. Une machine à laver « en panne » qui nécessitait juste de vidanger le filtre, ça nous est arrivé. Mais on ne peut pas le dire ouvertement sans froisser la relation.
Ce qu’on a mis du temps à comprendre, c’est que certaines petites réparations et l’entretien courant font légalement partis des obligations du locataire, même en meublé. Une agence immobilière aurait posé la limite dès le départ, sans hésiter.
Ce qu’on retient aujourd’hui :
- Se renseigner sur la liste des réparations locatives à la charge du locataire
- Fixer les règles clairement dès la remise des clés
- Être un bon bailleur, ce n’est pas être un assistant personnel
Dire non au bon moment, c’est aussi protéger la relation avec son locataire sur le long terme.
Erreur n°5 : Bâcler l’état des lieux d’entrée
On l’a fait. Par manque de temps, ou par excès de confiance. Un état des lieux expédié en vingt minutes, sans vraiment avoir pris en photos l’état de chaque coin des murs, de chaque équipement, des moindres rayures. Parce qu’en général, les entrées et sorties de locataires se passent plutôt bien et puis, nous pensions que les problèmes, ça n’arrivait qu’aux autres.
À la sortie, nous avons ouvert la porte de l’appartement et nous avons compris immédiatement que le dépôt de garantie ne couvrirait jamais les dégâts. L’appartement était dans un sale état. Pourtant, les locataires ne sont même pas restés un an! La femme de ménage y a passé des heures et nous a donné une « bonne » facture. Mais comme l’état des lieux d’entrée était incomplet, impossible de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie. On ne pouvait rien prouver.
Ce qu’on retient aujourd’hui :
- Prendre le temps de noter et photographier chaque pièce, chaque équipement
- Le mieux (surtout pour un grand appartement récemment rénové, meublé) est de faire l’état des lieux par un huissier
- Ce qu’on investit dans un état des lieux sérieux (en temps et/ou en argent) évite souvent de perdre le triple à la sortie
L’état des lieux d’entrée, c’est votre seule protection juridique. Ne le traitez jamais comme une formalité.
💡 Autre point de vigilance
Un ami bailleur nous a raconté cette histoire. À la sortie d’une locataire, il voulait retenir une partie du dépôt de garantie pour une couette abîmée. Elle l’a attaqué en justice – pas pour contester l’état de la couette, mais au motif qu’il ne lui aurait pas remis l’ensemble des annexes obligatoires à la signature du bail.
Le procès est toujours en cours. On ne sait pas encore qui va gagner. Mais quelle que soit l’issue, il se retrouve avec une procédure sur les bras. Pour une couette.
👉 Avant chaque location, vérifiez que votre dossier est complet. Une annexe oubliée peut vous coûter beaucoup plus cher que prévu. La liste officielle est sur service-public.fr.
Ce que ces erreurs nous ont appris
On ne regrette aucune de ces expériences.
Pas parce qu’elles étaient agréables à vivre, certaines ont été épuisantes, financièrement et mentalement. Mais parce qu’elles nous ont construits en tant qu’investisseurs.
Aujourd’hui, quand on visite un bien, on ne regarde plus seulement les chiffres. On observe l’humidité sur les murs, l’ambiance du quartier, la réaction du vendeur quand on pose des questions gênantes. Quand on choisit un locataire, on vérifie systématiquement son dossier locatif, on ne se fie plus uniquement au feeling. Et quand on signe un bail, on prend le temps de faire les choses correctement, même si ça demande plus d’efforts au départ.
L’investissement immobilier s’apprend sur le terrain. Et le terrain, parfois, il est rude.
Mais c’est exactement pour ça qu’on écrit ce blog : pour que vous puissiez éviter certaines de ces erreurs, ou au moins les traverser avec un peu plus de sérénité que nous.
Et vous ? Quelle est l’erreur qui vous a le plus appris dans votre parcours immobilier ? Partagez-la en commentaire — elle pourrait éviter à quelqu’un d’autre de la reproduire.
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