60 logements en moins de 5 ans : le parcours de Frédéric
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On vous en parlait dans un précédent article : Fred, c’est ce cadre supérieur dont le déclic est venu d’une remarque de son patron sur l’école de son enfant. On avait promis de creuser son histoire – c’est chose faite! Julien l’a reçu pour ce premier épisode du podcast, et on vous en livre les temps forts.
« Tu sais combien ça coûte ? »
Frédéric vient de demander à son directeur général s’il pourrait l’aider à faire entrer son enfant dans une école Montessori qu’il vient de découvrir.
Son patron connaît très bien cette école, ses propres enfants y sont scolarisés. Il tire une bouffée sur sa cigarette électronique, éclate de rire puis répond simplement :
« C’est 6 000 € par an et par enfant. »
Avant de se lever… et de partir.
Cette scène n’a duré que quelques secondes, mais l’onde de choc dure plusieurs jours. En réalisant qu’il n’a pas les moyens d’offrir cette école à son enfant, Frédéric prend une claque. C’est le déclic : il dépoussière son vieux projet d’investir dans l’immobilier, mis de côté depuis près de quinze ans, et décide de prendre enfin les choses en main.
Quelques années plus tard, Frédéric possède près de 60 logements, est marchand de biens et cofondateur de Rentoall, une plateforme de location d’espaces annexes.
Dans ce premier épisode du podcast Réussir en Immobilier, il revient sur son parcours, ses techniques, ses erreurs et les enseignements qu’il en retire aujourd’hui.
Les temps forts de l’interview
1. Le déclic : arrêter de repousser son premier investissement
Pendant près de quinze ans, Frédéric sait qu’il veut investir dans l’immobilier.
« Je me disais : j’achèterai un appartement par an. »
Pourtant, il reporte sans cesse son premier achat. Pourquoi ? Par peur de se tromper et d’échouer. La discussion avec son patron agit alors comme un électrochoc : il comprend que le temps passe et qu’il bloque sur des peurs irrationnelles.
Pour surmonter ce blocage mental, Frédéric utilise une image toute simple mais révélatrice :
« Un bébé, au début, il tombe tout le temps. Il essaie de marcher, il tombe, il recommence. Pourtant, il ne se dit jamais que marcher n’est pas fait pour lui. Il n’a pas peur du ridicule, il continue jusqu’à y arriver. »
En grandissant, on oublie cette logique. Pour Frédéric, investir fonctionne pourtant exactement pareil : il faut accepter d’être un « bébé » qui débute, ne pas attendre de tout maîtriser, et apprendre en tombant puis en se relevant.
2. Commencer directement par un immeuble de rapport
Pour rattraper les années perdues, Frédéric ne souhaite pas avancer trop lentement. Il décide donc d’acheter directement un immeuble de quatre logements, plutôt qu’un appartement.
« Le seul moyen de rattraper mon retard, c’était d’acheter des immeubles de rapport. »
Une stratégie assumée : accélérer la constitution de son patrimoine, quitte à voir plus grand dès le premier achat.
3. Les imprévus font partie du premier projet
Son premier immeuble de rapport est entièrement à rénover. L’un des appartements a été squatté et l’ensemble est dans un état calamiteux. Après deux ans d’inoccupation, il remet l’eau en service… et c’est l’inondation : toute la plomberie avait gelé.
« Avec le recul, je me dis que c’était quand même un peu chaud… »
Son premier immeuble devient son meilleur terrain d’apprentissage. Chaque erreur lui servira pour les projets suivants.
4. « Rendre belle la mariée » : sa technique pour convaincre les banques
Fred a une expression bien à lui pour résumer sa méthode avant chaque rendez-vous bancaire :
« Il faut rendre belle la mariée. »
Concrètement : nettoyer ses comptes avant de démarcher une banque : pas de jeux en ligne, pas de dépenses qui font tiquer, un cash-flow clairement présenté. Et surtout, ne jamais dévoiler l’ampleur réelle de ses ambitions :
« Vous ne dites pas que vous allez en faire 60. Vous dites que vous voulez investir en bon père de famille. »
Autre principe qu’il insiste à transmettre : ne jamais s’arrêter à un premier refus.
« Il n’y a rien de pire que votre première banque, parce qu’elle a envie que vous laissiez votre épargne chez elle. »
Sa méthode : comprendre pourquoi une banque a refusé, ajuster son dossier, et retenter deux ou trois mois plus tard – ailleurs si besoin.
5. Pourquoi les banques professionnelles deviennent indispensables
Au-delà de la technique du premier rendez-vous, Frédéric a appris qu’une banque devient un vrai partenaire quand la relation se construit dans le temps. Au fil des acquisitions, Frédéric se tourne vers des banques professionnelles, souvent plus ouvertes aux investisseurs expérimentés, mais aussi plus exigeantes en matière d’apport. Dans ce contexte, dégager du cash-flow devient un véritable levier pour financer les projets suivants.
6. Apprendre à déléguer
Au début, Frédéric réalise lui-même une grande partie des travaux. Après sa journée de directeur adjoint, il rejoint son chantier vers 21 h et travaille jusqu’à minuit, parfois 1 h du matin. Mais à mesure que son patrimoine se développe, il comprend qu’il ne pourra plus tout gérer seul. Déléguer devient alors une condition pour continuer à investir.
« Le temps est la seule chose qu’on ne peut pas remplacer. »
7. Signer d’abord, financer ensuite
Un point de mindset qui surprend souvent : Frédéric ne réfléchit jamais au financement avant de signer une affaire.
« Quand je vois un immeuble de rapport avec un gros cash-flow, j’y vais. Il n’y a aucune question de financement. Je prends l’affaire, parce que c’est du business. C’est après que je cherche comment je vais financer. »
Selon lui, c’est un vrai frein culturel français :
« Tout le monde attend d’être sûr à 100% avant de passer à l’action. Mais vous ne serez jamais sûr de rien. »
(Attention toutefois : une telle approche demande une excellente maîtrise du marché et du calcul de rentabilité pour ne pas prendre de risques inutiles !)
8. Rentoall : d’un problème de parking à une entreprise
L’histoire de Rentoall ne part pas d’un plan bien ficelé – elle commence avec des amis qui louaient des appartements en Airbnb près d’un aéroport. Leurs locataires, de passage pour une nuit avant de reprendre l’avion, n’avaient jamais de voiture : leurs places de parking restaient vides.
L’idée de les louer séparément germe. Leboncoin fait l’affaire au début – jusqu’à devenir un vrai calvaire de gestion : appels incessants, personnes méfiantes refusant de faire un virement à des inconnus, très peu de personnes allaient jusqu’au bout de la réservation.
« Il fallait absolument qu’on trouve une appli. J’ai cherché en France, à l’étranger, même aux US. Il n’y en avait pas. »
Frédéric s’associe alors à Perrine Honoré, qui prend en charge le développement technique, pendant qu’il structure le concept. Rentoall est né : une plateforme sans abonnement, avec 5% de commission payée par le locataire, un paiement sécurisé via Stripe, et une flexibilité totale – à l’heure, à la journée, à la semaine ou au mois. Parkings, caves, bureaux, locaux commerciaux… et même les bateaux y ont leur place.
9. Le conseil qu’il donnerait à un débutant
À une personne qui hésite encore à se lancer, Frédéric aurait une seule réponse :
« Passez à l’action. Arrêtez de réfléchir. »
Une phrase qui résume parfaitement son parcours.
En conclusion
Le parcours de Frédéric montre qu’il n’existe pas de trajectoire parfaite.
Son premier investissement lui a réservé son lot de surprises, mais c’est en passant à l’action, malgré les erreurs et les imprévus qu’il a construit un patrimoine de près de 60 logements et une entreprise née d’un problème de terrain.
Si cet article vous a donné envie d’en savoir plus, on vous invite à écouter l’épisode complet du podcast Réussir en Immobilier juste au-dessus – Frédéric y partage bien d’autres anecdotes et détaille chaque étape de son parcours.
Et vous ? Qu’est-ce qui vous empêche encore de vous lancer aujourd’hui ? Dites-le-nous en commentaire — on lit chaque message.
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